Госдума на этой неделе примет закон о важных изменениях в правилах борьбы с самовольными постройками во втором и третьем чтении. В качестве альтернативы сносу предлагают реконструкцию, решение по жилым домам вынесет только суд, кроме случаев, когда стоит вопрос «угрозы жизни и здоровью». Правила могут вступить в полную силу уже в августе. Прошлой осенью правительство внесло в Госдуму законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс. В пояснительной записке сказано, что документ разработан «во исполнение поручений Президента РФ», к которому многократно обращались граждане с жалобами на произвол местных властей. На данный момент ГК предусматривает единственный способ решения проблемы самовольных построек – снос, с правом приговаривать к этой «высшей мере» наделяет органы местного самоуправления.
Теперь как альтернативу сносу в некоторых случаях предлагают «приведение в соответствие с законными требованиями», другими словами, реконструкцию. А монополия местных властей разрушается в пользу судов. Множество споров вызывала идея отказа от исполнения решения о сносе или реконструкции еще одним, новым основанием для изъятия у собственника земельного участка, на котором возведена незаконная постройка. Профильный Комитет по госстроительству и законодательству отметил в своем заключении, что «на собственника земельного участка возлагаются негативные последствия за несоблюдение третьими лицами (например, арендатором земельного участка) установленных требований», и предложили лишить права собственности на землю «исключительной мерой» наказания, связанной с определенными действиями. Это замечание не учли при подготовке ко второму чтению. Собственник земельного участка, на котором обнаружена самоволка, оказывается «крайним», даже если строил не он: ему придется сносить или перестраивать здание за свой счет, если арендатор упорствует.
Число «самовольных» построек должно сократиться. На данный момент ГК позволяет назвать такими построенные с нарушением законных требований (без разрешения, например), либо на незаконно захваченном земельном участке, либо на участке, на котором строить нельзя. Следует отметить, что обсуждаемый законопроект делает важные оговорки. Первое: все нарушенные требования и запреты необходимо установить на дату начала строительства и действовать на момент выявления самовольной постройки. Второе: запрещается признавать самовольной постройкой здание, если собственник «не знал и не мог знать» о действии ограничений на использование его земельного участка.
Более того, решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями нельзя принимать, если речь идет о домах на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, на приусадебных, дачных и садовых участках. В этом случае необходимо одновременное наличие трех условий: регистрация жилья до 1 сентября 2018 года, параметры которого не превысят «предельно допустимые», а землю, на которой оно построено, необходимо законно оформить либо в собственность, либо в аренду. (Новые предельно допустимые параметры, будут установлены другим законом в ближайшее время). Полномочия местных властей будут ограничены. Они смогут приговаривать к сносу в тех случаях, если здание находится на незаконно захваченной или расположенной в границах территории общего пользования земле, на которой нельзя строить, или если постройка сооружена без разрешения на строительство. Если же самовольная постройка расположена на частных землях, местным чиновникам позволят принимать решения, «если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан». При этом уточнение перечня угроз отсутствует.
Если жилой, садовый или многоквартирный дом имеет признаки «самоволки» и если право собственности на объект зарегистрировано в Едином реестре недвижимости, органы местного самоуправления «в любом случае» не могут решать судьбу построек это может делать только суд.
Четче обозначили сроки, отведенные на исполнение решения о сносе: нынешние «не более 12 месяцев», что означает вероятность и одного-двух месяцев, – «не менее трех и не более 12 месяцев». И «не менее 6 месяцев и не более трех лет» должно быть отведено на реконструкцию.
Недостаток окончательной версии документа – отказ от решения проблемы добросовестных приобретателей, которые из-за государства стали владельцами «самоволки» со всеми вытекающими последствиями. Подобная ситуация может произойти в случае незаконной постройки объекта, включенного в Государственный реестр недвижимости и имеющего все признаки законного. Изначально поступило предложение прописать в подобных ситуациях право собственника на возмещение убытков из казны РФ в объеме рыночной стоимости недвижимости, если ее пришлось сносить. Ко второму чтению любые упоминание о возмещении ущерба из казны из текста исчезли.
Экспертный комментарий юриста Татьяны Закировой:
«Для начала, обозначим, что является самостроем. Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это здание, сооружение, которое было создано на земельном участке, не представленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем по общему правилу самострой подлежит сносу лицом, осуществившим его или за его счет.
За незарегистрированный объект недвижимости (самострой) собственника могут привлечь к нескольким формам ответственности. Во-первых, начислить налог за три последних года, плюс штраф в размере 20% от начисленной суммы. А во-вторых, если объект не был поставлен на учет в течение 10 лет с момента приобретения земельного участка, то в соответствии с п. 16 ст. 396 НК за все это время может быть начислен двойной налог.
Кроме того, на основании ст. 222 ГК РФ объект, признанный судом самовольной постройкой может быть снесен. Если раньше эта статья применялась довольно редко, то с 2016 года стартовала программа «Массовый снос проблемной недвижимости» и вероятность снова самостроя значительно увеличилась в последнее время. Одним из резонансных событий в области недвижимости за последние несколько лет является продолжающийся снос торговых павильонов, признанных объектами самовольного строительства. За решением подобных вопросов граждане часто обращаются к юристам. После указанного события участились обращения за юридической помощью по вопросам легализации самовольных построек: от узаконивания гаража, дома или бани до торгового павильона. Для того, чтобы разобраться в процедуре легализации самовольной постройки, необходимо начать с ее признаков, указанных в Гражданском кодексе.
Право собственности на самострой может быть признано в административном и судебном порядке. Но для осуществления указанной цели сначала определите, можете ли требовать признания права собственности на самострой».
Фото: kazned.ru
